官方喊话，中介费要降！
上周，住建部发文要求规划相关机构合理降低中介费，新政立刻引来不少买家点赞。
也有不少中介在诉苦，最近成交一直“挂0”。开单这么难，还要“割肉”降佣，快干不下去了。
更有资深经纪人坦言，现在中介费都经过市场调节，收多少点数并不关键。
这是咋回事？
中介门店实拍 广州楼市发布摄
再降要转行？每25个中介，只能开1单
讨论中介费之前，楼市君大致摸查了各家的收费标准。
先说主流机构，链家服务费用一般是成交价的2%，德祐一般是1.2%，中原、合富等一般收1~1.5%。
最终收费多少，买家可以跟中介协商。（备注：卖方一般收1%）
比较特殊的是裕丰地产，买卖双方都收0.69%。
广州部分中介收费参考中介机构收费（限买方）链家2%德祐1.2%乐有家1%-1.5%中原合富置业置家德诚行房六六珍房源优居裕丰地产0.69%实际收费或有差异，以上仅供参考。
当然，也有一些非连锁门店中介费会比上面的都更低，买卖双方加起来收1%。
除了中介费，交易过程中可能还有贷款服务等隐性收费，这里就不展开了。
单看现在的标准，确实是笔不小的费用。
一套300万的二手房，即便选最便宜的裕丰，买卖双方一共要付4.14万，选其他家可能要收六七万。
中介门店实拍 广州楼市发布摄
至于是否要降低中介费，有中介就表示，现在房子不好卖，佣金要是再降，只能转行了。
一方面，中介费看上去高，但到中介手上的并不多。
一般来说，扣除平台费、签约费等费用，中介的提成大概是中介费的1/3，甚至更少。
另一方面，现在行业太卷了，中介开单率不高。
4月广州中介促成成交1468宗，按照约3.75万在职中介换算，开单率只有1/25。
换言之，每开一单，就要卷赢24个中介才同行。
很多时候为了开一单，要经过上百次带看，才有可能促成最终的成交。
所以，从官方数据来看，中介行业流动性极大，被迫转行者不在少数。
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《2022年广州市房地产中介信用白皮书》显示，全市共129504名从业人员登记，在职人员占比仅29%。
房价其实更关键？核心区高价房源集中
说到降中介费，在一些资深中介看来，点数多少这个问题，其实不是关键。
对他们来说，更关键的其实是税费和房价。
中介聊天记录
税费方面，按现有政策，“满二不满五”房源要比“满五房源”多交5.3%增值税+1%个税。
算下来，一套300万的二手如果证不满5年，要多交税费大概18.9万。
从全市来看，黄埔“未满五”房源占比最高，二手税费最重，所以成交始终起不来。
再来看房价的影响，更能看出中介费的悬殊。
经历过小阳春行情后，目前广州二手房成交回落，市场热度继续向中心区集中。
4月全市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为10041宗，环比大降18.1%。
其中，天河、海珠、荔湾、海珠等中心区二手成交降幅较低，外围区成交降幅更明显。
针对核心四区、白云和番禺六个区的二手房源，楼市君也做了价格统计。
可以看到，300-500万这个总价区间，各区房源数量占比都在25-28%之间。
真正拉开差距的是500万以上的高价房源，天河、越秀、海珠、荔湾四区占比稳居前四。
以买卖双方一起最低收2%来算，这些二手房交易中介费都在10万以上。
考虑到核心区地段配套占优，二手流动性相对较高，如果高价房源下调中介费，确实能降低交易成本。
话说回来，近期广州二手成交降温的同时，挂牌量却在持续增长。
一个月前贝壳曾清理了一大批三证不齐房源，挂牌数量一度从14万套下调至12万套。
但现在，这个数字又攀升至13.3万套。
截图来源：贝壳
相关机构预测，接下来广州二手成交量或进一步下探。
成交量回落，二手挂牌增多，后续必然会有业主在价格上让步。
房价低了，中介费不也跟着降吗？
最后，楼市君还想补充一点，住建部此次除了提到中介费，还有实名登记造册等新政。
这些动作归根到底还是通过对卖房平台、中介机构加强监管，倒逼中介行业良性发展。
未来新政不断加速从业者内卷，提升服务品质，这对行业和买房人都更有益。